Besluit om kosten daklekkage en vervangen liftschaftopbouw te financieren vanuit de algemene reserve is niet in strijd met de splitsingsakte en/of het modelreglement
In deze uitspraak is geprocedeerd tussen de VvE van aantal gebouwen en eigenaren die het niet eens zijn dat reparatiekosten voor één gebouw te laste worden gebracht van de algemene reserve.
Eigenaar heeft in eerste aanleg gesteld dat dit besluit van de VVE in strijd met (verschillende artikelen van) de splitsingsakte en het modelreglement is genomen en in strijd met de redelijkheid en billijkheid is. Hij voerde daartoe onder meer aan -kort gezegd- dat voornoemde kosten ten onrechte ten laste van alle eigenaren (de algemene reserve) komen, terwijl die kosten zien op de liftinstallaties die uitsluitend ten dienste staan van de bovenste appartementen (bestaande uit twee woonlagen) van de torens met piramidedak. Hij heeft de kantonrechter verzocht het besluit van de VVE van 9 maart 2017 primair nietig te verklaren, subsidiair te vernietigen, met veroordeling van de VVE in de proceskosten.
.
Het hof overweegt als volgt.
Het hof stelt vast dat door geen van partijen aandacht is gevraagd voor de klaarblijkelijk gehanteerde stemverhouding tussen de bewoners als (mogelijk) gebaseerd op het respectieve aandeel in de gemeenschap (maximaal 10000 stemmen, waarvan 8925 ter vergadering aanwezig) tijdens de vergadering van 9 maart 2017. Dit terwijl artikel 13 van de Splitsingsakte uitdrukkelijk rept van: “het maximaal aantal stemmen (…) bedraagt tweehonderd twee en tachtig”. Nu partijen hierover geen debat hebben gevoerd zal het hof ter zake geen oordeel geven. Er is immers hooguit sprake van een besluit dat vernietigbaar is wegens strijd met statutaire bepalingen die de totstandkoming van besluiten regelen (artikel 2:15 lid 1 onder a BW jo. artikel 5:124 lid 2 BW), en derhalve geen sprake van een nietig besluit.
Onderdeel “C. Schulden en kosten voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaars” van het Modelreglement geeft in artikel 3 een opsomming van schulden en kosten die tot de schulden en kosten als bedoeld in artikel 5:112 eerste lid onder a van het Burgerlijk Wetboek worden gerekend. Voorts wordt in artikel 9 lid 1 van het Modelreglement onderdelen a en b vermeld wat onder meer, en dus in ieder geval, tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken gerekend wordt.
Ingevolge artikel 9 lid 1 sub a Modelreglement zijn de daken van de woontorens gemeenschappelijk. Dit staat ook niet ter discussie tussen partijen.
Ingevolge artikel 9 lid 1 sub b Modelreglement zijn technische installaties in beginsel gemeenschappelijk, tenzij die installaties uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken. Tussen partijen staat vast dat de liften die aanwezig zijn in de woontorens (enkel in de vier met het piramidedak), uitsluitend ten dienste strekken van de (vier) penthouses (privé gedeeltes). De liften zelf zijn dus, als vallend onder de uitzondering van het slot van artikel 9 lid 1 sub b van het Modelreglement, niet gemeenschappelijk.
Het gaat in deze zaak echter om de liftschachtopbouw, welke naar het oordeel van het hof in het kader van de vraag naar gemeenschappelijkheid kan en dient te worden onderscheiden van de lift. Deze op/in het dak geplaatste opbouw is naar het oordeel van het hof geen technische installatie.
Dat van toepassing zijnde NEN-normen erin zouden voorzien dat onder en boven elke lift een bepaalde ruimte binnen de constructie wordt (en dient te worden) vrijgehouden, maakt dit niet anders. Dit gegeven duidt er immers weliswaar op dat de opbouw ten behoeve van de lift op/in het dak is geplaatst, maar maakt niet dat daarmee een dergelijke opbouw ook, net als de lift, als een technische installatie zou moeten worden beschouwd. Omdat naar het oordeel van het hof ten aanzien van de liftschachtopbouw geen sprake is van een technische installatie speelt het (al dan niet) ten dienste staan van één privégedeelte verder geen rol. Van strijd met artikel 9 lid 1 sub b van het Modelreglement is dan ook geen sprake. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat de (liftschacht)opbouw onderdeel is van het dak en derhalve – net als het dak – gemeenschappelijk is (vgl. artikel 9 lid 1 sub a van het Modelreglement).
De VVE heeft het onderwerp (6a) het oplossen van diverse daklekkages) op de agenda gezet, heeft erover gestemd en heeft vervolgens besloten om de daklekkage van één toren op te lossen en de liftschachtopbouw van drie torens te vervangen, ten laste van de algemene reserve. Impliciet is daarmee overigens naar het oordeel van het hof toch ook over de vraag naar gemeenschappelijkheid van de liftschachtopbouw beslist. Van strijd met artikel 10 van het Modelreglement is dan ook geen sprake.
Het hof merkt – net als de kantonrechter – nog op dat, anders dan [appellant] doet voorkomen, de VVE niet heeft besloten om de onderhoudskosten van de lift(en) uit de algemene reserve te betalen noch heeft de VVE besloten om de lift(en) of liftschacht(en) als gemeenschappelijk te kwalificeren.
De door [appellant] aangevoerde, hierboven door het hof besproken, omstandigheden acht het hof geenszins toereikend voor de conclusie dat het door de VVE genomen besluit van 9 maart 2016 om alle appartementseigenaren te verplichten tot bijdrage aan de in het besluit genoemde lekkagekosten naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn