De VvE en betalingsachterstanden bij verkoop
Eerder schreven wij al dat het incasseren van betalingsachterstanden bemoeilijkt kan worden als een eigenaar met een betalingsachterstand zijn appartement verkoopt. Dit blijkt ook uit een recente uitspraak van de Rechtbank Overijssel, locatie Zwolle (ECLI:NL:RBOVE:2019:4245).
Wat was hier aan de hand?
Op 31 januari 2017 heeft X op een veiling drie winkelappartementen gekocht. Op 22 maart 2017 heeft de overdracht plaatsgevonden en is X eigenaar geworden van de drie winkelappartementen. In oktober 2014, dus toen X nog geen eigenaar was, heeft de VvE besloten dat elke eigenaar € 3.000,00 moet bijdragen in de kosten van renovatie van het winkelcentrum. Dit bedrag moest in drie termijnen van € 1.000,00 worden betaald, namelijk per 1 februari 2015, 1 juni 2015 en 1 september 2015. In juni 2015 heeft de VvE echter besloten dat de derde termijn later betaald moet worden. In april 2017 heeft de VvE besloten dat deze termijn per 1 juli 2017 betaald moet worden.
De VvE is van oordeel dat X deze laatste termijn aan de VvE verschuldigd is. X is echter van oordeel dat hij deze laatste termijn niet verschuldigd is, nu aan de akte van overdracht geen verklaring van het bestuur was gehecht dat sprake was van een betalingsachterstand van de oud-eigenaar.
De kantonrechter heeft geoordeeld dat de verschuldigdheid van de bijdrage niet pas in april 2017 is ontstaan, maar dat de verschuldigdheid van de bijdrage volgt uit het besluit van de VvE van oktober 2014. De oud-eigenaar was de derde termijn dus al schuldig, al was de vordering tot betaling ten tijde van de eigendomsoverdracht nog niet opeisbaar. De VvE had het bedrag van € 3000,00 dus aan de notaris moeten doorgeven, zodat deze de verklaring aan de akte van overdracht had kunnen hechten. Nu de VvE dit heeft nagelaten, hoeft X het bedrag van € 3000,00 niet aan de VvE te betalen.
Daarbij moet opgemerkt worden dat in de door de KNB vastgestelde modelreglementen tot en met 2006 is bepaald dat uitsluitend de oud-eigenaar aansprakelijk is voor extra VvE-bijdragen en definitieve bijdragen die verschuldigd zijn als gevolg van besluiten van de vergadering, die tot stand zijn gekomen in een tijdvak dat de oud-eigenaar nog de eigenaar was. Voor modelreglement 2017 geldt dit niet. In modelreglement 2017 is bepaald dat zowel de nieuwe als de oud-eigenaar hoofdelijk aansprakelijk is voor de hiervoor genoemde bijdragen, mits de verschuldigdheid daarvan blijkt uit een door de notaris aan de akte van overdracht gehechte verklaring. Dit volgt overigens ook al uit de laatste zin van art. 5:122 lid 5 waarin is bepaald dat de verkrijger ten opzichte van de VvE niet verder aansprakelijk is dan tot het bedrag dat uit de opgave (d.w.z. de door het bestuur van de VvE aan de notaris afgegeven verklaring) blijkt.
Uit deze uitspraak blijkt dus wederom dat als de VvE een nieuwe eigenaar met succes wil aanspreken voor de, door de oud-eigenaar, nog niet betaalde VvE-bijdragen, dan het feit dat de oud-eigenaar die VvE-bijdragen niet heeft betaald, moet blijken uit een door de notaris aan de akte van overdracht aangehechte verklaring. Dit geldt voor zowel (voorschot-) bijdragen als eenmalige bijdragen. Het is belangrijk dat het bestuur in de verklaring aan de notaris de juiste bedragen vermeldt terzake de bijdragen die in het lopende of het voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden.