Eigendom en gemeenschappelijke gedeelten in een VvE: hoe zit dat ook al weer?
Onlangs heeft de rechtbank Noord-Holland uitspraak gedaan in een zaak waarin de huurder van een appartement de verhuurder aansprakelijk heeft gehouden voor schade aan een schilderij als gevolg van lekkage. De verhuurder is de eigenaar van het appartement. Volgens de huurder was de lekkage ontstaan door een breuk in het leidingennetwerk. Volgens hem komt de schade volgens de gebrekenregeling van het huurrecht voor rekening van de verhuurder. Daarnaast meent huurder dat de verhuurder als appartementseigenaar van de opstal risico-aansprakelijk is voor schade die het gevolg is van gebreken aan de opstal.
De rechtbank oordeelt dat de waterschade het gevolg is van een breuk in de leiding tussen de 11e en 12e etage. De rechtbank gaat er vanuit dat de oorzaak van de breuk is gelegen in achterstallig onderhoud, maar dat betekent niet dat verhuurder voor de gevolgschade van huurder aansprakelijk is.
‘De breuk deed zich immers voor buiten het gehuurde en in het leidingennetwerk dat niet eigendom is van verhuurder maar van de VvE. Het is dan ook niet verhuurder die gehouden was tot het plegen van onderhoud, maar de VvE.’
Volgens de rechtbank kon verhuurder niet zonder instemming en/of medewerking van de VvE tot vervanging resp. onderhoud van het leidingnetwerk overgaan en kan onder deze omstandigheden niet worden gezegd dat de lekkage aan verhuurder was toe te rekenen. In zijn hoedanigheid van verhuurder is verhuurder niet aansprakelijk voor de door huurder geleden gevolgschade, aldus de rechtbank.
Daarnaast oordeelt de rechtbank dat de VvE eigenaar is van het leidingennetwerk, van de opstal (zie r.o. 5.4) en – zoals blijkt uit de feiten – van het gehele flatgebouw. Ons inziens verdient dit oordeel geen navolging. Eigendom van een appartementencomplex moet strikt genomen worden onderscheiden van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken als bedoeld in het splitsingsreglement. Alle appartementseigenaars in een VvE zijn mede-eigenaar van de grond en het gebouw met toebehoren die in de splitsing zijn betrokken. De VvE is geen eigenaar, maar beheert slechts.
Het onderscheid tussen gemeenschappelijke gedeelten/zaken als bedoeld in het splitsingsreglement en eigendom kan bijv. van belang zijn wanneer sprake is van een gebrek in/aan het appartementencomplex. Op grond van de wet brengt het enkel zijn van bezitter/eigenaar van een opstal (hier: het appartementencomplex) aansprakelijkheid met zich mee, zonder dat per se sprake hoeft te zijn van een fout. Wanneer een schoorsteen van het dak van het appartementencomplex waait en terechtkomt op een voetganger met lichamelijk letsel tot gevolg, kan het zijn dat de gezamenlijke appartementseigenaars als bezitter van de opstal (risico-)aansprakelijk zijn voor de schade, zonder dat die eigenaars schuld hebben aan deze schadeveroorzakende gebeurtenis.
Wanneer de rechtbank hier had geoordeeld dat niet de VvE maar de gezamenlijke appartementseigenaars (waaronder ook verhuurder) mede-eigenaar waren van het appartementencomplex (waaronder ook het leidingennetwerk), is het maar de vraag of de rechtbank ook tot het oordeel was gekomen dat verhuurder niet aansprakelijk is voor de schade van de huurder.
Bron: Rijssenbeek Advocaten