Geschil met de VvE: mededelingsplicht eigenaar bij verkoop van het appartementsrecht
Eerder schreven we over de mededelings- en onderzoeksplicht bij verkoop van een appartement met vochtproblemen en een gebrek in de gemeenschappelijke gedeelten. Onlangs heeft de Rechtbank Rotterdam uitspraak gedaan over de zogeheten mededelingsplicht. Ditmaal ging het om de vraag of de verkoper (de eigenaar) de koper had moeten melden dat hij in conflict was met de (voorzitter van de) VvE.
In het kort komt het erop neer dat de (voorzitter van de) VvE van mening was dat voor de verbouwing van een vliering naar volledige etage in het appartement, de toestemming was vereist van de vergadering van eigenaars en dat deze toestemming ontbrak. De betreffende eigenaar is daarop gesommeerd de verbouwing ongedaan te maken. De eigenaar heeft dit nagelaten. Vervolgens is het appartementsrecht verkocht. Daarbij heeft de eigenaar de koper niet op de hoogte gebracht van de sommatie en het conflict met de VvE. Nadat de koper uiteindelijk via de notaris op de hoogte werd gesteld van de problematiek, heeft de koper afgezien van de koop en de koopovereenkomst vernietigd wegens dwaling (art. 6:228 BW).
De rechtbank oordeelt dat verkoper de koper voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst had moeten inlichten over de brief (sommatie) van de VvE. Het standpunt van de VvE zou namelijk verstrekkende gevolgen kunnen hebben voor de eigendom en het gebruik van het appartement, maar in ieder geval voor de verhouding tussen koper en de VvE. Hoewel de juistheid van het standpunt van de VvE niet ter beoordeling stond in deze procedure, staat vast dat koper bij een juiste voorstelling van zaken het appartement niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gekocht. De koopovereenkomst wordt vernietigd. Bovendien oordeelt de rechtbank dat de eigenaar in dit specifieke geval onrechtmatig heeft gehandeld jegens de koper.
Kortom, wanneer sprake is van een lopend conflict tussen de VvE en een eigenaar, ligt het op de weg van de betreffende eigenaar om de aspirant-koper hiervan op de hoogte te brengen. Dit ongeacht de juistheid van de ingenomen standpunten door de VvE. Indien de VvE twijfelt of de koper op de hoogte is van een lopend conflict, kan de VvE belang hebben bij het informeren van de behandelend notaris. De VvE moet in dat geval wel zeker zijn van de juistheid van de door haar ingenomen standpunten. Blijkt namelijk dat de VvE ongelijk heeft, dan kan zij mogelijk aansprakelijk worden gesteld voor de door de onjuiste mededeling geleden schade.
Bron: Rijssenbeek Advocaten