Gevels in appartementen gemeenschappelijk
Onlangs heeft de kantonrechter zich uitgelaten over de vraag of gevels tot de gemeenschappelijke gedeelten of tot de privégedeelten behoorden. Oorzaak van de discussie was een uitzonderingsbepaling in het splitsingsreglement, op grond waarvan de in artikel 9 van het reglement bedoelde gedeelten of zaken niet gemeenschappelijk zijn indien deze uitsluitend gebruikt worden en/of bestemd zijn en/of dienstbaar zijn aan één privégedeelte.
Het ging hier om een splitsing van een gebouw in twee appartementsrechten. Het ene appartement wordt gebruikt als woonhuis. Het andere appartement wordt gebruikt als praktijkruimte. Het gebouw is min of meer verticaal gesplitst: de achterzijden van de beide appartementen grenzen aan elkaar, waarbij de eigendomslijnen trapsgewijs van beneden naar boven lopen. De voor- en zijgevel van het appartement dat wordt gebruikt als woonhuis vertoont scheuren en dient hersteld te worden. De eigenaar van dit appartement verzoekt de kantonrechter om:
- een vervangende machtiging te verlenen voor het uitvoeren van de werkzaamheden, conform de offerte van een timmerbedrijf;
- te bepalen dat de kosten van voormelde werkzaamheden door de VvE worden voldaan, waarbij iedere eigenaar voor de helft in deze kosten bijdraagt.
Eerst moet de vraag beantwoord worden of de gevels tot de gemeenschappelijke gedeelten of tot de privégedeelten behoren. De kantonrechter neemt als uitgangspunt dat in artikel 9 van het betreffende reglement uitdrukkelijk is bepaald dat de dragende muren en de buitengevels tot de gemeenschappelijke gedeelten behoren.
De kantonrechter oordeelt vervolgens dat bij de uitleg van de splitsingsakte (en het daarop van toepassing zijnde reglement) de tekst van de akte naar objectieve maatstaven moet worden uitgelegd. Derden moeten kunnen afgaan op datgene wat in de openbare registers is vermeld en de bedoeling van partijen is, voor zover die niet uit de akte blijkt, niet relevant. Daarbij is kenmerkend voor een pand dat is gesplitst in appartementsrechten dat de gezamenlijke eigenaars, verenigd in de Vereniging van Eigenaars, eigenaar zijn van de schil, zijnde de funderingen, het geraamte van het gebouw met ondergrond, het dak en de buitenmuren. Kenmerkend voor gemeenschappelijke delen is dat alle eigenaren op enigerlei wijze daarvan profiteren of gebruik van maken. Juist dat laatste is blijkens de in de splitsingsakte gemaakte uitzondering cruciaal.
De kantonrechter is van oordeel dat de buitengevels gemeenschappelijk zijn ongeacht waar deze zich bevinden. Dit is inherent aan een pand dat is gesplitst in appartementsrechten. Het gaat hier om dragende muren en die zijn naar hun aard dienstbaar aan de constructie van het gehele pand. Daarbij komt dat de zijgevels niet door middel van één rechte verticale lijn aan de verschillende appartementen toe te wijzen zijn, maar dat de appartementen als het ware trapsgewijs in elkaar haken.
In deze specifieke situatie was bovendien nog in artikel 18 van het reglement een uitzondering voor het onderhoud van het dak gemaakt, namelijk dat dit geheel ten laste van één van de eigenaren komt. Voor het onderhoud van de dragende muren en buitengevels bevatte het reglement die uitzondering niet. Deze bepaling gaf de kantonrechter natuurlijk nog een extra argument.
Omdat de gevels gemeenschappelijk zijn, komen de kosten voor reparatie voor rekening van de VvE. Beide eigenaars moeten aan deze kosten bijdragen, ieder voor de helft. De kantonrechter verleent vervolgens de vervangende machtiging, omdat de weigering van de betreffende eigenaar zonder redelijke grond is. Wel mag de eigenaar zich nog uitlaten over de offerte.
Bron: Rijssenbeek Advocaten