Hoe moet een akte van splitsing worden uitgelegd?
Een recente uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland maakt wederom duidelijk dat de uitleg van de splitsingsstukken geen gemakkelijke opgave vormt.
De betreffende VvE bestaat uit 59 appartementsrechten die ieder recht geven op het uitsluitend gebruik van één parkeerplaats en op het gemeenschappelijk gebruik van een weg. De VvE heeft besloten om op het middenterrein een hekwerk te plaatsen op de grens tussen de parkeerplaatsen en tussen de parkeerplaatsen en de weg.
Volgens een eigenaar zou sprake zijn van een nietig besluit, omdat dit niet het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft.
De kantonrechter gaat hier niet in mee. Bij de uitleg van de splitsingsakte en splitsingstekening komt het aan op de in deze stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Indien de stukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, moet de rechter vaststellen welke uitleg naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Dit betekent dat bij de uitleg mede moet worden gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de verschillende interpretaties zouden leiden. Daarbij kan ook van belang zijn de gedetailleerdheid waarin de gemeenschappelijke en privégedeelten zijn omschreven.
Op de splitsingstekening stond in de parkeerplaatsen alleen de aanduiding “parkeervak” met daaromheen een zwarte belijning. Hierop is niet te zien of een bepaalde zaak gemeenschappelijk of privé is. De splitsingsakte gaf geen toelichting.
De kantonrechter redeneert analoog aan art. 17 MR 2006, op grond waarvan onder meer tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend, “de grond, (…) alsmede de vloeren en de wanden die de scheiding vormen tussen gemeenschappelijke gedeelten of tussen (…) privé gedeelten.” De kantonrechter is van oordeel dat naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is dat bij splitsing is bedoeld om de scheidslijnen tussen de weg en de parkeerplaatsen en tussen de parkeerplaatsen onderling, als gemeenschappelijke gedeelten aan te merken. Deze uitleg ligt het meest in lijn met art. 17 MR 2006, namelijk dat de scheidingen tussen privégedeelten en gemeenschappelijke gedeelten, zoals vloeren en wanden, als gemeenschappelijke gedeelten moeten worden beschouwd. Vanuit objectief oogpunt leidt deze uitleg ook tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen. Het is op zich logisch dat de VvE zeggenschap heeft over de scheidslijnen, omdat dit bij uitstek een gedeelte is waar een gemeenschappelijk belang aan de orde kan zijn.
Kortom, in het geval de splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen bij de uitleg te worden betrokken. Dit wil zeggen dat door de rechter wordt bekeken in hoeverre de verschillende interpretaties redelijk en billijk zijn. Kan zelfs dan niet tot een uitleg worden gekomen én verwijzen de splitsingsstukken naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject? Dan kunnen ook die feitelijke kenmerken ter plaatse worden gebruikt om tot een uitleg te komen.