Is verkoper van een appartement aansprakelijk voor gebreken in gemeenschappelijke gedeelten binnen de VvE?
| Bij koop van een appartement dient niet alleen de financiële situatie van de VvE en de bouwkundige staat van het appartement zelf te worden onderzocht, maar is het ook aan te raden om onderzoek te (laten) doen naar de bouwkundige staat van de gemeenschappelijke gedeelten binnen de VvE. Het merendeel van de koopovereenkomsten dat wordt gesloten in Nederland, is gebaseerd op de model koopovereenkomst van de NVM. Voor appartementen is het meest recente model de ‘Model koopovereenkomst voor een bestaand appartementsrecht (model 2018)’. In dit model is onder meer bepaald dat het appartement aan koper wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle zichtbare en onzichtbare gebreken (artikel 6.1). Vanwege deze bepaling aanvaardt een koper alle bestaande gebreken. Dit is enkel anders indien de gebreken een normaal gebruik van het gekochte in de weg staan. Bij koop van een woonappartement bepaalt artikel 6.3 dat de onroerende zaak de feitelijke eigenschappen dient te bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Verkoper staat daarvoor in, maar staat niet in voor andere eigenschappen. Verkoper garandeert hierdoor dat het appartement bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik van het verkochte als woning nodig zijn, maar niet meer dan dat. Dit betekent dat een verkoper alleen aansprakelijk kan zijn voor gebreken die dit normale gebruik van het appartement als woning belemmeren (de zogenaamde non-conformiteit). Voor uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ heeft volgens de Hoge Raad als uitgangspunt te gelden wat daaronder naar gangbaar taalgebruik moet worden verstaan. Op basis van de uitspraak van de Hoge Raad, oordeelt de rechtbank Rotterdam in een recente uitspraak dat onder meer in het appartement moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Is dat niet het geval dan is sprake van non-conformiteit. In deze kwestie was sprake van gebreken aan het gemeenschappelijke dak, waarbij de gebreken zich niet boven het appartement van koper bevonden, maar boven andere appartementen. Koper heeft daarmee niet aangetoond dat het appartement niet meer gebruikt kon worden als woning. De rechter merkt op dat als de staat van het dak van het appartement van een dergelijk belang was geweest, koper daar nader onderzoek naar had moeten (laten) doen en dat een enkel visueel bouwkundig onderzoek daarvoor niet voldoende is. Deze uitspraak toont te meer aan dat kopers van een appartement zich terdege bewust moeten zijn van hun onderzoeksplicht en de mogelijk gevolgen die het met zich brengt als onvoldoende onderzoek plaatsvindt. |