Procedure eigenaar tegen VvE over reservefonds en schade ECLI:NL:GHARL:2018:998
Eiser is eigenares van het appartementsrecht Het betreft een driekamerwoning met bijbehorende grond, parkeerplaats en berging (hierna: de woning), die deel uitmaakt van het appartementencomplex.
Eiser is van rechtswege lid van de VvE en uit dien hoofde een maandelijkse bijdrage verschuldigd. De VvE brengt de maandelijkse bijdrage op voorschotbasis bij haar leden in rekening. De bijdragen worden in het reservefonds gestort, uit welk fonds buitengewone uitgaven kunnen worden bestreden.
In het appartementencomplex zijn problemen ontstaan door lekkages. De VvE heeft in verband hiermee besloten om over te gaan tot gevelonderhoud en vervanging van de dilatatievoegen. In de vergadering van 24 juli 2013 is het onderwerp gevelonderhoud besproken, waarbij tevens aan de orde is gekomen dat asbest is aangetroffen in de voegen en dat met de verwijdering daarvan de kosten van de gevelrenovatie zo hoog zullen worden dat ze niet meer uit het reservefonds betaald kunnen worden. De vergadering heeft daaropvolgend besloten om – naast een verhoging van de maandelijkse bijdrage – eenmalig een extra bijdrage van € 1.190,00 (grote appartementen) of € 595,00 (kleine appartementen) bij de leden te incasseren als toevoeging aan het reservefonds om de kosten van de asbestverwijdering te kunnen betalen.
Het gevelonderhoud heeft eind 2013 plaatsgevonden, maar daaraan is als gevolg van een gewijzigde uitvoering van de asbestsanering niet de volledige extra ledenbijdrage besteed. De vergadering van de VvE heeft vervolgens in de vergadering van 6 maart 2014 besloten om het restantbedrag van de extra bijdrage niet uit te betalen aan de eigenaren maar om dit bedrag in het reservefonds te laten zitten.
Eiser heeft via een gemachtigde de beheerder van het appartementencomplex in aantal brieven het volgende geschreven:
(…) Cliënte is eigenaresse van bovengenoemd pand. Zoals aan u bekend gemaakt is er sprake van achterstallig onderhoud aan de woning van cliënte. Bijgaand zend ik u de opgave van cliënte waaruit blijkt om welk onderhoud het gaat. Tot op heden heeft er geen adequaat herstel van de onderhoudsgebreken plaatsgevonden. (…) Namens cliënte verzoek, voorzover nodig sommeer ik u om het in de opgave van cliënte genoemde onderhoud thans binnen vier weken na heden te verrichten. Graag verneem ik van u binnen één week na heden dat u aan deze vordering zult voldoen. Verneem ik dat niet van u dan stel ik u nu reeds voor alsdan in gebreke c.q. verzuim en zit er weinig anders op dan verdere maatregelen te treffen. (…)”
“In uw email geeft u aan dat de dilatatievoegen de oorzaken zijn van het vochtprobleem in de diverse woningen. Dat zou uiteraard best mogelijk kunnen zijn. Daarmee is echter nog niet gezegd dat dat ook de oorzaak is van het vochtprobleem is in mijn woning. Zeker met de nieuwe kennis (het gat in de gevel) zou het zeer wel mogelijk kunnen zijn dat de oorzaak van het vocht in mijn woning niet (alleen) is gelegen in de dilatatievoegen maar ook in het gat in de gevel.
Door het vocht staat mijn gehele woning vol met schimmel. Los van het feit dat de schimmelvorming schade heeft toegebracht aan mijn inboedel (die hierdoor total loss is) zal de schimmel ook door kunnen trekken naar de andere appartementen. Dit leidt dan ook niet alleen tot een gezondheidsprobleem voor mij maar ook voor de mede-eigenaren. Een ongewenste situatie lijkt mij die op zeer korte termijn moet worden opgelost.
Doordat de woning vol met schimmel staat is deze onbewoonbaar geworden en kan ik mijn woning niet verkopen. Uit gesprekken met enkele makelaars die ik heb benaderd voor de verkoop van mijn woning blijkt dat de waarde daling die wordt veroorzaakt door de schimmelvorming aanmerkelijk is. De makelaars geven alle aan dat zijn de schade / waardedaling door de schimmelvorming schatten op zo’n €60.000,–. Ik verzoek de Vereniging dan ook om het verhelpen van de oorzaak van de problemen in mijn woning niet op de lange(re) baan te schuiven maar op korte termijn adequaat op te pakken en te verhelpen.
Het lijkt mij dat de problemen gelet op de aard en de omvang ernstig genoeg zijn. Ik besluit deze e-mail nog wel met de formele opmerking dat ik de Vereniging Van Eigenaars aansprakelijk stel en hou voor de schade die ik heb geleden en lijdt. De schade zou dan bestaan uit de schade aan mijn inboedel, de kosten voor het opsporen van de oorzaak (oorzaken) en het verhelpen van het vochtprobleem (problemen) en de kosten voor herstel van de gevolgschade aan mijn woning.”
De VvE heeft in eerste aanleg betaling gevorderd van € 3.311,10 (€ 2.902,00 ter zake van hoofdsom, € 85,67 ter zake van wettelijke rente tot aan de datum van de dagvaarding en € 323,43 ter zake van incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.987,67 vanaf de dag der dagvaarding en de proceskosten. Eiseres heeft vergoeding gevorderd van de door haar geleden schade en kosten, met veroordeling van de VvE in de kosten van de procedure. De kantonrechter heeft bij vonnis van 29 juni 2016 Eisereres veroordeeld tot betaling aan de VvE van € 2.811,10, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.487,67 vanaf 1 september 2015 en de kosten van de procedure.
De kantonrechter heeft de vordering van eiseres afgewezen en veroordeeld in de kosten van de procedure.
Door het hof worden de klachten van Eiseres gemotiveerd afgewezen en de eiseres wordt veroordeeld tot de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 1.957,- voor verschotten en op € 2.316,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.