VvE besluit na 25 jaar om onjuiste begroting aan te pakken
In een @Rijssenbeek begin dit jaar hebben wij u geïnformeerd over de situatie waarbij een afwijkende kostenverdeling is opgenomen in het splitsingsreglement ten aanzien van een gemeenschappelijke zaak. In sommige aktes van splitsing wordt hiervoor gekozen omdat deze gemeenschappelijke zaak, bijvoorbeeld een trappenhuis, lift of hydrofoor niet door alle eigenaars wordt gebruikt. In dat geval dient het splitsingsreglement expliciet te bepalen dat niet alle eigenaars bij hoeven te dragen aan deze gemeenschappelijke zaak.
Wat nu als de VvE jarenlang ten onrechte ervan is uitgegaan dat de kosten van een gemeenschappelijke zaak door slechts een groep eigenaars dient te worden gedragen en met die gedachte al die tijd ook de begroting heeft opgesteld? Kan de VvE dan bij “ontdekking” daarvan besluiten om de begroting voor het opvolgend jaar aan te passen of is een dergelijk besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid en daarmee vernietigbaar? Deze vragen zijn door het Gerechtshof Amsterdam recent beantwoord.
De betreffende VvE bestaat uit bedrijfsruimten en woonappartementen die zijn gelegen boven de bedrijfsappartementen. Bij akte van splitsing is het Modelreglement 1992 van toepassing verklaard. Hieruit volgt dat jaarlijks door het bestuur een begroting van de gezamenlijke schulden en kosten wordt opgesteld. Onder deze gezamenlijke schulden vallen onder meer de schulden en kosten die gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. De vergadering van eigenaars heeft een besluit genomen tot vaststelling van de begroting voor het jaar 2018. Deze begroting wijkt af van de begrotingen van voorgaande jaren, in die zin dat de eigenaars van de bedrijfsappartementen dienen bij te dragen aan de schoonmaakkosten van de algemene ruimten. Een van de eigenaars van de bedrijfsruimten was het met dit besluit niet eens en verzocht vernietiging daarvan. Eerst bij de rechtbank Noord-Holland en in hoger beroep bij het Gerechtshof Amsterdam.
Het verzoek tot vernietiging was gebaseerd op de volgende omstandigheden. In het appartementencomplex is sprake van twee gescheiden circuits, te weten de woonappartementen en de bedrijfsappartementen. De eigenaars van de bedrijfsappartementen hebben geen toegang tot de algemene ruimten en maken daarvan geen gebruik, zodat het niet logisch is dat de eigenaars van de bedrijfsappartementen meebetalen aan de schoonmaakkosten van de algemene ruimten. Bovendien zijn in de praktijk gedurende de voorafgaande periode van 25 jaar de kosten voor het schoonmaken van de algemene ruimten alleen voor rekening van de eigenaars van de woonappartementen gekomen. De leden van de VvE hebben tweemaal per jaar unaniem ingestemd met een dienovereenkomstige begroting.
Het Gerechtshof is van oordeel dat het feit dat deze schoonmaakkosten jarenlang op een andere wijze zijn verdeeld, niet leidt tot de conclusie dat het besluit om deze met ingang van de begroting voor het jaar 2018 op een andere wijze te verdelen, in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De verdeling is immers in overeenstemming met het splitsingsreglement. Van de VvE kan niet worden verwacht dat zij besluiten neemt waarvan zij (inmiddels) weet dat deze in strijd zijn met de statuten.
Kortom, de VvE heeft in redelijkheid kunnen komen tot het besluit om de begroting voor het jaar 2018 goed te keuren, ondanks dat zij jarenlang heeft afgeweken van het splitsingsreglement. Het besluit is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid.