Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars
Op 1 januari 2018 is de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars in werking getreden. Het doel van deze wet is het functioneren van Verenigingen van Eigenaars (VvE’s) te verbeteren, verduurzaming van gebouwen die in beheer zijn van VvE’s te stimuleren en de mogelijkheden te vergroten om het benodigde onderhoud van appartementsgebouwen te verrichten.
De belangrijkste gevolgen van de Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars zijn als volgt:
1. Minimale reservering reservefonds voor gebouwen (gedeeltelijk) voor bewoning bestemd
Ondanks dat sinds 1 mei 2008 een reservefonds verplicht is voor VvE’s, blijkt uit onderzoek dat VvE’s vaak te weinig middelen hebben om het benodigde onderhoud aan appartementsgebouwen uit te voeren. In de praktijk reserveert zo’n 51% van de VvE’s onvoldoende om het benodigde onderhoud en geplande vernieuwingen te doen.
Daarom geldt vanaf 1 januari 2018 voor VvE’s van gebouwen die (gedeeltelijk) bestemd zijn voor bewoning een minimale jaarlijkse reservering. Omdat het benodigd onderhoud per gebouw verschilt, kan de VvE ervoor kiezen om te reserveren op basis van een percentage van ten minste 0,5% van de herbouwwaarde of op basis van een gebouwspecifiek meerjarenonderhoudsplan.
Alle betrokken VvE’s moeten binnen 3 jaar na inwerkingtreding van de wet aan de nieuwe wettelijke eisen voldoen.
2. Expliciete bevoegdheid voor VvE’s om geldleningen aan te gaan
Op basis van de model splitsingsreglementen tot 2006 was er onduidelijkheid over de mogelijkheden voor VvE’s om geldleningen aan te gaan. De vrees bestond dat een geldlening aan een VvE nietig was of vernietigd kon worden en daarbij was er het gevaar van hoofdelijke aansprakelijkheid voor individuele leden van de VvE, waardoor in de praktijk slechts zeer beperkt geldleningen werden aangegaan. Dit terwijl uit onderzoek blijkt dat er wel degelijk veel vraag is naar externe financiering onder VvE’s om hun gebouwen goed te onderhouden en energiebesparende maatregelen te kunnen nemen, zoals ook andere woningeigenaars daar mogelijkheden voor hebben.
Om deze reden is per 1 januari 2018 expliciet in de wet bepaald dat VvE’s in het kader van beheer een overeenkomst van geldlening mogen aangaan, tenzij het splitsingsreglement anders bepaalt. Voorts kan in het splitsingsreglement worden bepaald dat de VvE slechts geldleningen mag aangaan voor bepaalde doeleinden, zoals verduurzaming.
3. Aansprakelijkheid voor geldleningen bij vervreemding appartement
Ten aanzien van de aansprakelijkheid van individuele leden van de VvE wijzigt de wettelijke regeling per 1 januari 2018 ook en wel zodanig dat een individueel lid van de VvE nooit voor de gehele geldlening van de VvE aansprakelijk is, maar slechts voor zijn aandeel in de gemeenschap.
Verder is expliciet bepaald dat de aansprakelijkheid van een individueel lid van de VvE voor geldleningen van de VvE in geval van verkoop van zijn appartement overgaat op de nieuwe eigenaar. Voorwaarde hiervoor is dat het VvE bestuur opgave doet aan de notaris van de schulden waarvoor de verkoper aansprakelijk was.
De aansprakelijkheid voor geldleningen die op 1 januari 2018 reeds bestonden gaan bij overdracht van een appartement niet automatisch over op de verkrijger; hiervoor is toestemming van de schuldeiser nodig.
Mede naar aanleiding van de nieuwe wet is ook het KNB-model splitsingsreglement gewijzigd en opnieuw vastgesteld.